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Quels dispositifs de défiscalisation immobilière à La Réunion ?

Investir en immobilier demande un certain nombre de connaissances qui vous permettront de faire les meilleurs placements possibles. Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt mais il est possible d’alléger votre facture. En effet, en investissant en immobilier, votre objectif reste la création d’un revenu complémentaire. Le but premier d’un investisseur est d’avoir un cashflow* important chaque mois. Alors quels sont les dispositifs de défiscalisation immobilière à la Réunion ? Comment alléger votre facture fiscale ?

1 – Les modes d’imposition des loyers

Si vous louez un logement vide, vous dépendez de la fiscalité des revenus fonciers. En revanche, si vous louez un logement meublé, vous êtes imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Votre régime fiscal dépendra également du statut que vous choisirez : louer en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).

Si vous percevez des loyers en location vide, les revenus fonciers ne vont pas entrer dans le cadre du prélèvement à la source. Votre impôt sera calculé sur vos revenus fonciers et vous paierez un acompte chaque mois ou chaque trimestre.

Pour les locations meublées, si vous êtes au régime forfaitaire, vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes locatives. En revanche, si vous dépendez du régime réel, vous allez diminuer vos loyers grâce à un mécanisme de déductions de charges et d’amortissement. Vous paierez également vos impôts sur vos recettes locatives par acompte.

2 – La défiscalisation, quésaco ?

La défiscalisation consiste à réduire ou à récupérer vos impôts en échange d’un investissement. Il s’agit de l’ensemble des dispositions légales destinées à réduire les charges et le montant de l’impôt sur vos revenus en tant que contribuable. Parmi ces niches fiscales, on retrouve la loi Pinel DOM.

La loi Pinel DOM

La loi PINEL, entrée en vigueur depuis 2013 consiste à faire un investissement locatif dans un bien neuf ou VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Autrement dit, vous allez acheter un bien immobilier neuf dont la construction n’est pas encore achevée. Pour bénéficier de la loi Pinel DOM, il suffit d’être contribuable domicilié en France. L’acquisition du bien peut être fait par une personne physique, une SCI ou en indivision (couple non marié/pacsé, frère et sœur…). Dans le cas de SCI ou d’indivision, la réduction d’impôt se fera au prorata des parts.

Les investissements concernés par le dispositif sont :

  • Les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement,
  • Les logements qui ne correspondent pas aux conditions de décence et qui sont réhabilités,
  • Les acquisitions de locaux qui sont transformés à usage d’habitation,
  • Les logements que l’investisseur fait construire.

Le mécanisme de la loi PINEL Outre-Mer

Le mécanisme permet une réduction d’impôt de 23 %, 29 % ou 32 % du prix d’acquisition du logement dans la limite de 300 000 euros en fonction de la durée d’engagement de location retenue. Vous pouvez bénéficier de la réduction Pinel pour l’acquisition de deux logements par an.

Cette réduction est étalée sur la durée de location convenue (6, 9 ou 12 ans). De plus, la réduction d’impôt est accordée à la date d’achèvement des travaux.

Comme en métropole, avec ce dispositif, le contribuable peut louer ce logement à ses ascendants ou descendants. Il bénéficiera ainsi de la défiscalisation sur toute la durée de location.

La loi Pinel Outre-Mer comprend également des plafonnements de montants de loyers et de revenus des locataires. L’investisseur, lors de sa déclaration fiscale, a également la possibilité de déduire du montant des loyers déclarés un certain nombre de charges comme la totalité des intérêts d’emprunt, les assurances, les frais de fonctionnements locatifs…

En résumé…

La loi Pinel Outre-mer est un avantage non négligeable dans la réalisation des réductions de vos charges fiscales. Les conditions à respecter sont les suivantes :

  • Le logement doit être loué nu pendant 6, 9 ou 12 ans à un locataire qui en fait sa résidence principale.
  • Le bien devra être neuf (donc, jamais habité).
  • Le bien devra être loué au plus tard douze mois après son achèvement.
  • Les revenus des locataires sont plafonnés et le loyer doit également respecter un plafond selon les zones d’habitation.

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*Littéralement, le terme cash flow signifie en anglais « flux de trésorerie ». Il consiste à calculer chaque mois ce qu’un investissement rapporte concrètement à son investisseur, soit les liquidités qui rentreront dans sa poche. On parle à juste titre de « cash ». Le calcul proprement dit du cash flow consiste en une simple soustraction entre les recettes d’un bien locatif et ses dépenses. https://www.everinvest.fr/