Investir dans l’immobilier comporte plusieurs avantages : transmettre son patrimoine, devenir propriétaire, préparer sa retraite et bien évidemment réduire ses impôts. Autant dire qu’un tel acte revêt d’un réel projet de vie, basé sur l’optimisation de son capital investi. Si de plus en plus de solutions existent aujourd’hui, il est cependant assez complexe de savoir exactement comment faire pour payer moins d’impôts.

Pourquoi défiscaliser ?

La défiscalisation immobilière est un ensemble de dispositifs d’incitation à l’investissement dans un bien locatif. Objectif ? Augmenter le parc immobilier des logements devant une forte demande, en métropole comme en outre-mer. On estime qu’il manque en France un million de logements et que les nouveaux projets de construction ne vont pas tous couvrir cette demande. A La Réunion, l’Insee estime qu’il faudrait construire plus de 17 000 logements supplémentaires d’ici 2030 pour pouvoir loger tout le monde.
Voilà pourquoi les gouvernements successifs mettent en place les différents dispositifs que vous connaissez au moins de nom : Loi Besson, Périssol, De Robien, Scellier, Dufflot….et pour les plus récentes, la Loi Pinel ou la loi Girardin, toutes deux ayant des applications spécifiques en outre-mer. Sans compter qu’en faisant un tel investissement, les experts considèrent que pour un logement construit il se crée un emploi pérenne. L’investissement immobilier est donc un système en mode gagnant/gagnant : vous contribuez à l’accroissement du parc immobilier, en échange vous payez moins d’impôts.

Quels critères remplir ?

Les dispositifs de défiscalisation immobilière imposent de respecter au minimum deux critères :

- une durée de location minimale du logement : auparavant fixée à 9 ans, elle s’élargit à 6, 9 et 12 ans avec la loi Pinel.

- un plafond de loyer pour le locataire (qui devra à son tour respecter également un plafond de ressources).

D’autres critères :

- l’impossibilité de louer à un ascendant ou descendant (sauf en outre-mer)

- veiller à ce que le logement respecte certaines conditions environnementales (BBC entre autres)

Par ailleurs, le législateur tient compte des spécificités locales pour que ces contraintes restent cohérentes pour les accédants à la propriété.

Pour quelles réductions ?

Prenons l’exemple de deux Lois applicables à la Réunion pour avoir une idée du niveau de réduction dont vous pourrez bénéficier.

- La Loi Pinel Dom : la plus connue et une des plus utilisées aujourd’hui, elle permet d’acheter un bien neuf qui sera la résidence principale de votre locataire. Votre investissement se fera sur 6, 9 ou 12 ans. Le bien doit remplir des conditions énergétiques précises, et vous devez respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire. Avantage de cette loi dans les Dom : possibilité de donner en location le logement à un descendant ou ascendant ne faisant pas partie de votre foyer fiscal, chose impossible en métropole.

Exemple de calcul :

Imaginons que vous souhaitiez investir dans un T2 de 50m² d’une valeur de 150 000 € sur une commune classée en zone A.

Votre réduction d’impôt serait de :

- 34 500 € pour 6 ans de location (soit 5750 € par an, 23% de réduction)

- 43 500 € pour 9 ans de location (soit 4933 € par an, 29% de réduction)

- 48 000 pour 12 ans de location (soit 4933 € par an sur 9 ans et 1500 € par an sur les 3 dernières années, 32% de réduction)

Ce qui fait une défiscalisation optimale si vous payez plus de 3000 € d’impôts annuels. Dans le cas contraire, vous ne paierez bien sûr pas d’impôts mais l’excédent n’est pas reporté sur l’année suivante. Notion à prendre en compte lors de votre réflexion.

- La loi LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) : comme indiqué dans son nom, cette loi ne concerne que les locations meublées pour les non professionnels. Cela concerne, d’une part les appartements gérés en résidences de service (EPHAD, résidences étudiantes, résidences seniors, résidences de tourisme et d’affaires, et d’autre part les locations saisonnières de type AirBnB, gîtes, mobil-home. Ce dispositif est utilisable tel quel, ou cumulable avec la loi Censi-Bouvard, permettant alors de louer le bien sur une durée de 9 ans, d’avoir une réduction d’impôt de 11%, d’amortir les frais et de se faire rembourser la TVA immobilière.

Exemple de calcul :

Vous achetez un bien en Loi Censi-Bouvard d’une valeur de 120 000 €.

Le montant de la TVA est de 20 000 €.

La réduction d’impôts est de 11 000 € sur 9 ans (soit 1222 € par an).

Total des avantages fiscaux (récupération TVA et réduction d’impôts) = 31 000 €.

Investir dans l’immobilier est donc une solution facile et pratique si vous payez beaucoup d’impôts. Les niveaux de réduction, sont importants, surtout dans un département d’Outre-mer comme La Réunion et les critères à remplir ne sont pas très contraignants.

Avant de vous lancer dans un tel projet, mieux vaut l’accompagnement d’un professionnel de l’immobilier, qui vous aidera à faire le bon choix pour optimiser votre achat, et faire de votre investissement une source de revenus supplémentaires. Vous pouvez commencer par réaliser un audit patrimonial. Notre équipe dédiée peut vous aider. Cliquez sur le bouton suivant pour profiter d'un audit gratuit.